I. Общие положения
После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, составляется частный контракт купли-продажи в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает до 15% от стоимости недвижимости и тем самым, резервирует недвижимость за собой. Далее, в течение одного - трех месяцев оформляется главный официальный документ купли-продажи – Эскритура Публика (Escritura Publica). Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры - в присутствии испанского нотариуса, после чего Вы становитесь полноправным владельцем.

Существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит. Как правило, для нерезидентов Испании, он составляет 60%-70% от стоимости недвижимости. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится до трёх месяцев.

Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи. После оплаты всех сумм ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей. Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации в качестве Владельца и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 2 - 4 месяцев (срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей (в случае ипотечного кредита, Оригинал Купчей выдается в момент его полной уплаты, а до этого Купчая хранится в банке, выдавшем кредит).

Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую.

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре собственности (Registro de Propiedad), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ Эскритура Публика (Escritura Publica), которому присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее, соответственно, от него нотариально заверенную доверенность. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.

II. Примерные расходы при покупке недвижимости

Нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной прогрессивной шкале, в зависимости от стоимости недвижимости.

Заключение контракта купли-продажи:

Оплата всей стоимости объекта сразу, предполагает затраты в 8-10% сверху на налог с покупки и нотариальные затраты.

В Испании, банки, выдают нерезидентам Европейского сообщества ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 5-6% годовых.

После заключения договора купли-продажи, необходимо заключить договоры на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с вашего расчетного счета и, желательно сразу застраховать жилье.

Необходимо отметить, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и недвижимости на рынке вторичного жилья.

Статьи расходов:

Пошлины и налоги при покупке собственности (для частного лица) зависят от стоимости покупки:
- Нотариальная пошлина за купчую ~ 2,5 %
- Налог на передачу владения ~ 7 %
- Регистрационная пошлина ~ 1 %
Итого 10,5 %.

(Данная информация действует для стандартных условий покупки недвижимости. В случае индивидуальных особенностей покупателя имеются дополнительные условия покупки).

III. Налогообложение

Налогообложение сделок с новой и вторичной недвижимостью несколько различаются, хотя часть налогов и сборов идентична. Все взимаемые налоги и сборы непосредственно зависят от стоимости участвующей в сделке купли-продажи недвижимости. За базу для расчета налога всегда принимается сумма, указанная в Эскритуре.
Едиными для новой и вторичной недвижимости являются:
- нотариальный сбор (Notario);
- регистрационный сбор при внесении данных нового владельца недвижимости в Регистр собственности (Registro);
- сбор на делопроизводство (Gestoria);
- местный налог (Plus Valia), основывается оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Сумму налогового сбора указывает Мэрия (Ayuntamiento) в соответствующем предписании. На первый взгляд кажется, что покупатель новой недвижимости не должен платить этот налог, но нужно отдавать себе отчет, что земля, на которой располагается дом или другое жилье, также является недвижимостью и в случае с покупателем новой недвижимости придется заплатить налог, но только за земельный участок.

Ежегодный налог на недвижимость в Испании составляет 0,2% от зарегистрированной в договоре стоимости объекта. Расходы по содержанию недвижимости достаточно невелики. В зависимости от пользования водой и электричеством они составляют в среднем от 500 до 2000 евро в год. К ежегодным расходам относится страхование недвижимости - около 300-500 евро/год. Итого содержание испанской недвижимости с учетом налогов и страховки обойдется в среднем от 1000 до 3000 евро/год (содержание частного особняка будет стоить дороже, т.к. расходы по уходу за бассейном и садом ложатся на плечи одного собственника).

IV. Покупка земли

Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.

Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.

В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

V. Регистрация юридического лица

При покупке недвижимости в Испании с целью ведения бизнеса необходимо знать, как происходит процесс регистрации предприятия в стране.

Иностранцы имеют право открывать в Испании предприятия со стопроцентным зарубежным капиталом. Однако необходимо иметь в виду, что по закону директор фирмы должен быть резидентом страны. При наличии испанского соучредителя, таких ограничений по гражданству директора нет. Срок открытия новой фирмы – до 1 месяца.

Самые распространенные формы собственности – акционерное общество с неограниченной ответственностью – Sociedad Anonima (S.A.) и общество с ограниченной ответственностью - Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.)

Регистрация фирмы предусматривает следующие этапы:
• заключение договора с юристом на ведение дел фирмы;
• выбор трех вариантов названия фирмы: через асессора их надо отправить в Мадрид в регистрирующий орган на проверку уникальности, расположив согласно предпочтительности в порядке убывания. Срок ожидания ответа – 2 недели;
• открытие расчетного счета в испанском банке после регистрации имени компании;
• перевод на счет компании полной суммы уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в Испании для общества с ограниченной ответственностью (S.L.) составляет 3006 евро, а для общества с неограниченной ответственностью (S.A.) – 60 тыс. евро;
• подготовка вместе с асессором устава создаваемого общества, содержащего следующие сведения: порядок передачи акций; структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений; обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества; порядок разрешения споров;
• заверка устава у нотариуса;
• заказ печати фирмы;
• отправка асессором устава на регистрацию в Торговую палату Испании для внесения предприятия в государственный реестр, в налоговые органы для получения идентификационного налогового номера (CIF).

Нотариальная заверка учредительных документов происходит в присутствии учредителей и администратора. Данные об обществе вносятся в Registro Mercantil (торговый реестр), территориально соответствующий юридическому адресу общества. Стоимость этих процедур процедуры зависит от размера уставного капитала. Налоговый сбор за учреждение фирмы составляет 1% от его суммы.

Завершает процесс декларация в налоговых органах: получение номера налоговой идентификации (NIF) и регистрация в соответствующем органе налоговой инспекции.

Министерство внутренних дел Испании сообщает сегодня, что согласно новому закону об иностранных гражданах, одобренному Правительством 31 марта, все иностранцы, приобретающие недвижимость на территории Королевства, будут получать вид на жительство в Испании.

В новом Законе оговаривается, правда, что вид на жительство будет предоставляться без права на работу, чтобы защитить испанский рынок труда от иностранных рабочих. Ожидается, что эта мера привлечёт в страну новых покупателей недвижимости – иностранцев, в частности, из стран Восточной Европы, и оживит строительный рынок Испании, находящийся во временном кризисе.

Эта мера стала продолжением решения Правительства об упрощении визового режима для иностранцев, въезжающих в Испанию на отдых, принятому в марте вслед за Италией, согласно которому жителям России и СНГ станут выдаваться многократные визы сроком на полгода.