КАТАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ ТЕНЕРИФЕ

Приобретать недвижимость на Тенерифе могут как резиденты, так и нерезиденты Испании. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешения не требуются.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

Порядок сделки

1. Выбор объекта
2. Заключение контракта с внесением депозита (как правило - до 10% от стоимости объекта)
3. Открытие банковского счета
4. Подача запроса в регистр собственников жилья
   
5. Подача документов для получение ИНН в полиции
   
6. Подписание договора купли-продажи у нотариуса
7. Перевод оплаты коммунальных платежей и ТСЖ на счет нового владельца
   
8. Получение выписки из регистра собственников на нового владельца, для получения мультивизы в Испанском консульстве в России
   

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Для начала лучше снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).

В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных – если фирма пытается их получить, покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.

После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контракта чаще всего покупатель выплачивает около 30% от стоимости недвижимости.
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Согласно закону при покупке недвижимости (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает НДС (7% от официальной стоимости в купчей для жилых объектов, 16% для коммерческих объектов и земельных участков), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1–2% от цены объекта), а также регистрацию купчей. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до €500. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом.

По закону NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.

Для оформления NIE необходимо иметь действующий загранпаспорт (требуется предоставить ксерокопии всех страниц паспорта), действующую испанскую визу, таможенный штамп о въезде, два цветных фото 3×4, заполненную форму соответствующего образца. Срок оформления – 30 рабочих дней.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается тридцать дней.

ПОКУПКА ЗЕМЛИ

Земля на о. Тенерифе является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.

Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.

В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

ПОКУПКА СТРОЯЩЕГОСЯ  ЖИЛЬЯ НА О. ТЕНЕРИФЕ

В теории преимущество покупки такого типа недвижимости заключается в получении совершенно новой недвижимости по меньшей цене, чем уже построенная. Девелоперы на стадии строительства выигрывают от уменьшения рисков и от получения денег в процессе строительства, взамен покупатели получают скидку около 10–20% от текущей рыночной цены сравнимой новостройки. Еще немаловажно то, что зачастую покупатели могут вносить поправки к своему будущему жилью – при покупке готового объекта такой возможности нет.

В Испании банки дают кредиты под строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя. Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства.

При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.

В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте.

В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса

• 2009 Декабрь